Починаючи з 2000 року, житлове будівництво в Україні розвивалось в дуже сприятливих макроекономічних умовах. Висока ліквідність вела до відносно низьких відсоткових ставок, а реальні доходи населення швидко зростали, формуючи тим самим високий попит на житло. Більше того, постійне зростання цін забезпечувало додатковий спекулятивний попит на житло. Як наслідок цього особливого збігу макроекономічних умов, житлове будівництво зростало високими темпами.
У 2008 році макроекономічна ситуація різко змінилась. Перш за все, виросли відсоткові ставки через необхідність НБУ обмежити ліквідність для боротьби з інфляцію та через наслідки світової фінансової кризи. Оскільки будівельні компанії та домогосподарства, як правило, покладались на банківські кредити, то зростання відсоткових ставок збільшило фінансові витрати для обох сторін ринку і зменшило пропозицію та попит на житло. Більше того, ціни на житло перестали зростати, а то й почати дещо знижуватись, що могло спричинити зменшення спекулятивного попиту та призвести до відкладення купівлі житла на майбутнє. Значне зростання цін на будівельні матеріали також суттєво збільшило витрати на будівництво, зменшуючи таким чином прибутки компаній та пропозицію. Отже, дане падіння на ринку нерухомості можна пояснити причинами зі сторони і попиту, і пропозиції.
Окремі державні діячі закликали до макроекономічного реагування на сповільнення сектору. Хоч таке втручання зі сторони попиту може допомогти будівництву в дуже короткостроковому періоді, воно однозначно не зможе допомогти країні в цілому. Експансивна монетарна та/або фіскальна політика будуть надалі стимулювати інфляцію, яка на сьогодні складає 26% дпр. Окрім цього, впровадження орієнтованих на попит заходів буде надавати неправильні сигнали для міжнародних фінансових інвесторів, що, як наслідок, вестиме до подальшого зростання ризиків держави та збільшення вартості зовнішніх запозичень. А отже, ми наполегливо рекомендуємо органам влади не вирішувати поточні проблеми в будівництві через попит.
Але це не означає, що влада повинна залишатись осторонь проблеми. Існує безліч можливостей для втручання зі сторони пропозиції. Лише кілька великих компаній домінують на ринку, олігополістичну структуру якої не можна вважати ефективною з точки зору витрат. Непрозоре виділення земельних ділянок також створює значні проблеми в секторі та встановлює високі бар’єри для входу на ринок для нових компаній середнього розміру. Але головним структурним недоліком сектору можна вважати довгий перелік бюрократичних вимог. Більше того, система фінансування житлового будівництва потребує значного вдосконалення. У підсумку, найкращий спосіб відреагувати на дану кризу – це провадження структурних реформ, які знизять витрати на будівництво. Тільки після проведених реформ будівельний сектор зможе гнучко реагувати на зміни в економіці та забезпечити населення доступним житлом за помірними цінами.
